新裝修「竣工驗收」
新裝修「竣工驗收」不是簡單望一眼
新裝修「竣工驗收」不是簡單望一眼，而是按照合約、報價單、圖則和物料樣板，逐項確認工程是否完成、功能是否正常、手工是否合格，以及有沒有需要執修的問題。最理想是分為隱蔽工程、中期工程和完工交收三個階段，而不是等所有工程完成後才第一次檢查。
「竣工驗收」包括甚麼
1. 核對工程範圍
先對照以下文件：
裝修合約
報價單及工程項目清單
平面圖、立面圖及電掣圖
物料、品牌、型號及顏色樣板
已批准的工程變更單及追加工程
傢俬設計圖和尺寸
逐項確認有沒有漏做、錯做、少做或擅自更換物料。訂造傢俬尤其要核對尺寸、開門方向、櫃內間隔、抽屜數量、五金及收口。
2. 水電工程
電力
- 逐一測試所有燈掣、插座及雙控開關。
- 確認每個掣位控制正確設備。
- 檢查電箱、分路標示及漏電保護裝置。
- 留意插座是否鬆動、面板是否歪斜或有裂痕。
- 測試抽氣扇、抽油煙機、熱水爐、冷氣及其他固定電器。
- 核對網絡、電視、電話及智能家居接點。
需要由註冊電業工程人員進行的工作，應要求承辦商提供相關測試或完工文件，不要只用充電器作全部安全判斷。
水喉和去水
- 開啟所有水龍頭及花灑，測試水壓和冷熱水。
- 檢查鋅盆、洗手盆、座廁及熱水設備有沒有漏水。
- 測試廚房、浴室、洗衣機位及地台去水。
- 留意去水速度、積水、倒灌及異味。
- 檢查水喉接駁位、櫃內及假天花有沒有水珠或潮濕。
- 如工程合約有規定，要求查看水壓測試記錄。
3. 防水工程
廚房、浴室、露台和工作平台是重點位置：
- 防水層是否按合約指定範圍施工。
- 牆角、管道口、地台接縫和地漏周邊是否完整。
- 淋浴區和浴缸周邊矽膠是否連續、無缺口。
- 地面是否向去水口傾斜。
- 試水後樓下天花及相鄰牆身有沒有滲漏。
防水最好在鋪磚前進行閉水測試，常見做法是測試不少於24小時；部分裝修工程會安排48小時，實際時間應以合約、物料系統及工程師要求為準。
完工後仍要再測試去水、潔具及接縫，因為鋪磚、鑽孔或安裝潔具都可能破壞原有防水層。
4. 泥水和磚工程
- 牆磚及地磚是否平整、垂直及對齊。
- 磚縫是否均勻、填縫完整及顏色一致。
- 有沒有崩角、裂紋、刮花或明顯色差。
- 輕敲磚面，檢查是否有大範圍空鼓。
- 檢查門檻、收口、踢腳線及牆角。
- 地台是否有高低差或不合理積水。
- 地漏蓋、檢修口及去水配件是否安裝妥當。
如發現空鼓，不應只看單一位置；要記錄位置和範圍，再由承辦商判斷是否需要拆除重鋪。網上常見的「超過某個百分比便一定不合格」並非適用於所有物料和合約，應以合約規格、施工標準及專業判斷為準。
5. 油漆、牆身和天花 ／
6. 木工和訂造傢俬
油漆、牆身和天花
- 顏色是否與樣板一致。
- 表面有沒有刷痕、流漆、起泡、裂紋、砂痕或補灰痕。
- 牆身是否平直，有沒有波浪或明顯凹凸。
- 牆角、窗邊、門框和踢腳線收口是否整齊。
- 在自然光、室內燈和側光下分別檢查。
- 天花燈槽、假天花及檢修口是否平整。
近窗位置及晚上開側燈，通常較容易發現牆身不平和補灰痕跡。
木工和訂造傢俬
- 櫃門及抽屜是否順暢、對齊和能完全開啟。
- 門鉸、滑軌、拉籃及其他五金是否按約定品牌安裝。
- 櫃體是否穩固，有沒有搖晃或明顯變形。
- 枱面、櫃身及牆面收口是否整齊。
- 門框、門頁、地腳線及窗台板是否有刮痕。
- 檢查櫃內是否有漏水、異味、毛刺或未完成油漆。
- 確認實際尺寸沒有妨礙開門、行走、維修或使用電器。
7. 門窗及設備
- 大門、房門和浴室門能否正常開關。
- 門鎖、門鉸、門吸及防撞配件是否運作。
- 窗戶能否完全開關及鎖上。
- 冷氣、熱水爐、抽氣扇、抽油煙機和電器逐一試機。
- 檢查說明書、保養卡、遙控器、鎖匙和配件是否齊全。
- 核對電器品牌、型號和數量是否符合報價單。
8. 清潔及文件交收
- 清走建築垃圾、膠紙、塵埃及剩餘物料。
- 清潔玻璃、地磚、櫃內及電器表面。
- 交付電箱圖、水喉圖、電線走向圖和設備說明。
- 交付測試紀錄、合資格人士證明及保養文件。
- 記錄所有瑕疵、負責人、修補方法和完成期限。
驗收流程
提前準備合約、圖則、報價單、樣板和變更紀錄。
先作整體巡查，再按房間逐項測試。
將問題拍照、編號及標示位置。
把問題列入「執漏清單」，不要只作口頭通知。
與承辦商確認每項修補方法和期限。
執漏後逐項覆驗，特別是水、電、防水和設備。
所有重大問題完成後，才簽署正式驗收文件。
按合約處理尾數及保留的保修款。
有裝修業界建議在重大瑕疵未修妥前保留部分尾款，但保留比例和方式必須符合合約，不能自行任意扣款；較穩妥的做法是事前在合約訂明尾款、保固金、驗收標準和執漏期限。
完工驗收的好處
減少日後維修
越早發現漏水、錯位、空鼓或電力問題，越容易拆開局部修補。若入住後才發現，可能要搬走傢俬、拆櫃、拆磚，甚至重新做油漆，成本和時間都會增加。
保護付款和議價權
有書面執漏清單，業主可以清楚證明工程尚未完全完成，避免承辦商以「已經交貨」為理由要求支付全部尾款。
確保安全
電力、煤氣、熱水爐、防水和結構改動等，不只是外觀問題。驗收可及早發現漏電、漏水、過熱、排氣不足和使用風險。
完工驗收的好處（續）
避免日後爭議
相片、測試結果、圖則及驗收紀錄可以清楚顯示：
- 原本約定做甚麼。
- 實際完成甚麼。
- 哪些是瑕疵。
- 何時通知承辦商。
- 承辦商承諾何時修妥。
啟動保養期
驗收文件、完工日期和執漏紀錄通常會影響保養期的起算及後續追修。應要求寫清楚保養範圍，包括水喉、電力、防水、木工、五金、電器及油漆各自的期限；不要只接受一句「全屋保養一年」。
業主常見錯誤
只在白天遠望，不在側光下看牆身。
只檢查外觀，不測試水、電、去水和設備。
防水未測試便鋪磚或封閉。
未核對報價單便接受替代物料。
只用WhatsApp口頭講問題，沒有正式執漏表。
未覆驗便簽「全部完成」。
發現瑕疵後自行修補，令責任難以釐清。
未取得圖則、測試紀錄、保養卡和設備說明便付清尾數。
以網上單一標準判斷合格與否，忽略合約和實際用途。
建議帶備的工具
手電筒及充電器
捲尺和水平尺
插座測試器
紙筆、膠紙和標貼
相機或手機
小量清水測試去水
合約、報價單、圖則及物料樣板
如涉及專業工程，要求承辦商安排相關合資格人士共同驗收
亦豐樓宇檢驗